Wohnraum im Gewerbebestand

Durch veränderte Arbeitswelten, beispielsweise vermehrt Homeofficemöglichkeiten, und den Wandel in Online-Handel stehen in vielen Gemeinden Bürogebäude, Ladenlokale oder ehemalige öffentliche Einrichtungen leer. Gleichzeitig wird bezahlbarer Wohnraum dringend gesucht. Die Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnraum bietet eine nachhaltige Möglichkeit, bestehende Flächen sinnvoll weiterzunutzen.

Warum ist die Umnutzung eine gute Idee?

Durch die Wiedernutzung von Gebäuden bleibt graue Energie erhalten.
Umbau und Sanierung sparen Zeit im Vergleich zu langwierigen Neubauprojekten.
Leerstehende Erdgeschosszonen oder Bürokomplexe verwandeln sich wieder in lebendige Nachbarschaften.
Schulen, ÖPNV, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sind in integrierten Lagen meist schon vorhanden.

Herausforderungen und Nachteile

Nicht jedes Gewerbegebäude eignet sich ideal. Häufig müssen Grundriss und Belichtung angepasst werden.
Eine Umnutzung erfordert eine Änderung der Flächennutzung/Baugenehmigung. Zudem müssen Schallschutz- und Brandschutzvorgaben für Wohngebäude erfüllt werden.
Unvorhergesehene Bausubstanzmängel können bei einer Sanierung zu Mehraufwand führen.

Trotz dieser Hürden zeigt die Praxis: Wer sich frühzeitig mit den baulichen und rechtlichen Rahmendaten auseinandersetzt, verwandelt Brachflächen in zukunftsfähiges Eigentum. Bestehende Infrastruktur und attraktive Förderquoten gleichen den anfänglichen Planungsaufwand in vielen Fällen mehr als aus.

Wie funktioniert die Umsetzung?

Prüfung der Eignung: Das Gebäude muss bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt worden sein und zum Zeitpunkt der Antragstellung beheizt sein.
Baurechtliche Genehmigung: Abklärung mit der lokalen Baubehörde bezüglich des Bebauungsplans (z. B. Ausnahmegenehmigungen nach BauGB / Bau-Turbo).
Planung vor Förderantrag: Planungs- und Beratungsleistungen (z. B. durch Energieeffizienz-Experten oder Architekten) können vor Antragstellung erbracht werden. Wichtig: Liefer- und Leistungsverträge für die Bauausführung dürfen erst nach Förderantragstellung abgeschlossen werden.
Energetisches Ziel: Das umgebaute Gebäude muss in der Regel mindestens das Niveau Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien (EH 85 EE) erreichen (Sonderregeln gelten für Baudenkmale).

Fördermöglichkeiten

Um die Transformation von Gewerbeflächen attraktiv zu machen, unterstützen Bund und Länder Investitionen in die Umnutzung mit finanziellen Anreizen.

1. Bundesförderung: BMWSB & KfW – „Gewerbe zu Wohnen“ (KfW-Programm 266)

Das Bundesbauministerium unterstützt die Umnutzung von Nichtwohngebäuden zu Wohnraum gezielt durch direkte Zuschüsse:

Förderhöhe: 30 % Zuschuss auf maximal 100.000 € förderfähige Kosten pro neuer Wohneinheit – das entspricht bis zu 30.000 € Zuschuss je Wohneinheit.
Förderhöchstgrenze: Maximal 300.000 € pro Unternehmen (gemäß EU-De-minimis-Regelung).
Was wird gefördert? Anpassung der Baukonstruktion, Grundrissänderungen, Innenausbau sowie die Umgestaltung der Außenanlagen (inkl. Entsiegelung).
Kombinierbarkeit: Das Programm lässt sich mit der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für reine Sanierungsausgaben kombinieren.
Antragsberechtigte: Alle Investoren (Privatpersonen, Unternehmen, Kommunen, WEGs, Selbstnutzer).

2. Ergänzende Landesförderung in Bayern (Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr)

Bayerisches Wohnungsbauprogramm / Mietwohnraumförderung: Wenn durch die Umnutzung auch bezahlbarer Mietwohnraum entsteht, bietet der Freistaat Bayern zinsgünstige Baudarlehen sowie Zusatzbausteine wie den Ortskernzuschuss (für Innenentwicklungen) und den Nachhaltigkeitszuschuss.

Weiterführende Informationen

Weiterführende Informationen und die offiziellen Richtlinien finden Sie direkt bei den zuständigen Ministerien und Förderinstituten: